Jak najkorzystniej opodatkować najem prywatny (ebook)

Jak najkorzystniej opodatkować najem prywatny

Tylko do 20 stycznia podatnicy mieli czas na podjęcie decyzji o tym, w jakiej formie płacić podatek od najmu w 2010 roku. De cyzja ta była warta przemyślenia, tym bardziej że w tym roku w istotny sposób zmieniły się przepisy dotyczące opodatkowania najmu ryczałtem. W miejsce istniejących dwóch stawek (8,5 i 20 proc.) będziemy stosowali tylko jedną – 8,5 proc. Oznacza to, że niezależnie od tego, jak wysokie będą nasze przychody, podatek będzie stały, a poziom opodatkowania będzie dużo niższy niż przy zastosowaniu stawek ze skali podatkowej.

Podatnicy, którzy będą w 2010 roku uzyskiwać przychody z najmu, już wy

brali sposób jego opodatkowania. Dotyczy to przy tym nie tylko podatników, którzy w styczniu 2010 r. po raz pierwszy wynajęli w celach zarobkowych mieszkanie czy dom, lecz także tych, którzy z najmu czerpią dochody już od dawna. Trzeba pamiętać, że podatnicy, którzy już od jakiegoś czasu prowadzą działalność polegającą na wynajmie, mieli prawo zmienić wybraną w poprzednim roku czy w poprzednich latach formę opodatkowania i zdecydować się na inną, bardziej dla nich korzystną.

Osoby te, jeśli zmieniły swoją decyzję, to czas na poinformowanie o tym naczelnika urzędu skarbowego miały do 20 stycznia. Podjęta do 20 stycznia 2010 r. decyzja jest wiążąca przez cały rok podatkowy.

Od 1 stycznia 2010 r. obowiązuje jednolita 8,5-proc. stawka ryczałtu od najmu, w miejsce dotychczasowych dwóch stawek (8,5 proc. do 4 tys. euro i 20 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę). Ryczałt staje się więc rozwiązaniem nie tylko łatwo dostępnym, lecz także optymalnym i logicznym. Zasady ogólne opłacają się teraz co najwyżej w pierwszym roku wynajmowania, gdy koszty najmu są wysokie z uwagi na konieczność wyposażenia wynajmowanych lokali, mieszkań czy domów. Później jedynym rozsądnym wyjściem staje się ryczałt. W każdym jednak przypadku decyzję trzeba podjąć po dokładnej kalkulacji kosztów i zysków.

Co to jest najem

Przez umowę najmu, w myśl art. 659 kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez oznaczony lub nieoznaczony czas, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz wynajmującemu. Należy zaznaczyć, iż aby można było w ogóle mówić o umowie najmu, należy określić w niej czynsz. Dodajmy, że najem to umowa konsensualna, która dochodzi do skutku, w sytuacji gdy obie strony złożą oświadczenia woli i, co należy podkreślić, skuteczność tej umowy nie zależy od wydania rzeczy najemcy. Jest to także umowa odpłatna, dwustronnie zobowiązująca i wzajemna, gdyż odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zgodnie z art. 662 kodeksu cywilnego, wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do określonego w umowie użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy najmu. Z kolei najemca jest obciążony drobnymi nakładami połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Należy jeszcze dodać, że gdyby rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, to w takiej sytuacji wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Umowy najmu nie trzeba rejestrować w urzędzie skarbowym. Nie trzeba też od niej uiszczać opłaty skarbowej czy podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak płaci się czynsz

Najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz w terminie ustalonym w umowie. Ustalenie takiego terminu to jeden z podstawowych elementów umowy. Gdyby jednak taki termin nie był wskazany wprost w umowie, czynsz trzeba płacić z góry. Oznacza to, że gdy najem ma trwać krócej niż miesiąc (rzadka sytuacja), czynsz płaci się za cały okres z góry. Gdy zaś ma trwać dłużej, czynsz trzeba płacić miesięcznie do dziesiątego dnia miesiąca. Ta ostatnia reguła dotyczy także czynszu płaconego w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony. Zwłoka z zapłatą czynszu przez co najmniej dwa okresy (czynsz może być w umowie ustalony nie tylko jako płatny co miesiąc, lecz także np. kwartalnie lub rocznie), powoduje, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku wypowiedzenia umowy najemca musi zwrócić przedmiot najmu w nienaruszonym stanie. W przeciwnym wypadku wynajmujący może żądać naprawienia szkód.

Forma opodatkowania

Podatnik, który rozpoczyna świadczenie usług najmu, a chciałby płacić podatek w formie ryczałtu ze stawką 8,5 proc., musi o tym zawiadomić właściwego według miejsca swojego zamieszkania naczelnika urzędu skarbowego. Jeśli tego nie zrobi, będzie zmuszony płacić podatek według skali podatkowej.

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.; dalej ustawa o PIT) wśród źródeł przychodów wymienia pozarolniczą działalność gospodarczą oraz najem (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą). Oznacza to, że wynajem składników majątkowych, niezwiązanych z działalnością gospodarczą, stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. W konsekwencji wynajem takich składników majątkowych przez osobę fizyczną nie wiąże się z koniecznością rejestracji pozarolniczej działalności gospodarczej. Sposób postępowania przy wyborze formy opodatkowania zależy od tego, czy dopiero rozpoczynamy wynajem, czy kontynuujemy tego rodzaju działalność zarobkową. Otóż obowiązujące obecnie przepisy przewidują, że dochody osiągane przez podatników z najmu (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT (czyli na tzw. zasadach ogólnych, przy których podatek jest opłacany według skali podatkowej), chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym (o tym więcej w następnej części opracowania).

WZÓR OŚWIADCZENIA O WYBORZE OPODATKOWANIA W FORMIE RYCZAŁTU

Warszawa, 19 stycznia 2011 r.

Od:

Jan Kowalski ul. Zwycięzców 03-938 Warszawa NIP 111-111-11-11

Do:

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga ul. Jagiellońska 15 03-917 Warszawa

Oświadczenie

Na podstawie art. 9 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) uprzejmie informuję, że jako osoba fizyczna osiągająca w 2011 roku przychody z najmu nieruchomości na cele mieszkalne, w roku podatkowym 2011 wybieram opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Podatnik nieprowadzący działalności Z poważaniem
Jan Kowalski

Jeśli podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej osiąga dochody z najmu i nie wybierze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jako formy rozliczeń z fiskusem (czyli gdy nie złoży oświadczenia), będzie miał obowiązek opłacania podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach ogólnych. Podatek będzie trzeba płacić według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc.

WZÓR OŚWIADCZENIA O ZRZECZENIU SIĘ OPODATKOWANIA W FORMIE RYCZAŁTU

Warszawa, 19 stycznia 2011 r.

Od:

Jan Kowalski
ul. Zwycięzców
03-938 Warszawa
NIP 111-111-11-11

Do:

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga ul. Jagiellońska 15 03-917 Warszawa

Oświadczenie

Na podstawie art. 9 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) uprzejmie informuję, że w roku podatkowym 2011 rezygnuję z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzyskiwanych przeze mnie przychodów z najmu nieruchomości na cele mieszkalne.

Z poważaniem Jan Kowalski

Istnieje jeszcze jedna możliwość, ale dotyczy ona tylko podatników zajmujących się najmem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeśli najem jest jednym z przychodów firmy, podatnik ma możliwość wyboru liniowej, 19-proc. stawki PIT. Również sam najem może być w niektórych przypadkach traktowany jak działalność gospodarcza.

Nie ma natomiast możliwości opodatkowania stawką liniową PIT najmu prywatnych nieruchomości.

Co ważne, aby móc opłacać ryczałt ewidencjonowany od przychodów z najmu, konieczne jest powiadomienie o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego we właściwym czasie. W tym celu należy złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego.

Natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego powinien złożyć takie oświadczenie do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Warto przy tym zwrócić uwagę, że chodzi tu o dzień uzyskania pierwszego przychodu, nie zaś o dzień, w którym taki przychód stanie się należny. Jeżeli zatem minie termin płatności, a wpłata nie nastąpi, nadal jest jeszcze czas na dokonanie wyboru sposobu opodatkowania tej wpłaty.

I jeszcze jedna istotna informacja. Z ustawy o podatkach zryczałtowanych wynika, że jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokona wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Oznacza to, że gdy raz już złożyliśmy oświadczenie o wyborze formy opodatkowania i nie chcemy zmieniać tej formy, nie musimy ponownie składać oświadczenia. Zwyczajnie płacimy podatek dalej w takiej formie, w jakiej rozliczaliśmy go rok wcześniej.

PRZYKŁAD: Wybór formy opodatkowania w trakcie roku

Podatnik będzie uzyskiwał przychody z najmu, które chciałby opodatkować ryczałtem. Umówił się z najemcami, że zacznie im wynajmować mieszkanie od 15 marca 2010 r.

Strony umówiły się, że tego samego dnia podatnik otrzyma pierwszy czynsz. W związku z tym właściciel lokalu musi złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w urzędzie skarbowym nie później niż do 15 marca 2010 r.

Jeżeli zapomni o tym obowiązku, to nie będzie miał prawa do opodatkowania przychodów z najmu w 2010 roku w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Będzie zmuszony płacić podatek według skali podatkowej. Z ryczałtu będzie mógł skorzystać dopiero w 2011 roku, a i to pod warunkiem, że złoży wymagane przez ustawę oświadczenie do 20 stycznia 2011 r.

Jak rozliczają się małżonkowie

Ustawa o PIT przewiduje, że przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

WZÓR OŚWIADCZENIA O WYBORZE OPODATKOWANIA PRZEZ MAŁŻONKÓW

Warszawa, 19 stycznia 2011 r.

Od:
Jan Kowalski
ul. Zwycięzców
03-938 Warszawa
NIP 111-111-11-11
Maria Kowalska
ul. Zwycięzców
03-938 Warszawa
NIP 222-222-22-22

Do:

Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa-Praga ul. Jagiellońska 15

03-917 Warszawa

Oświadczenie

Na podstawie art. 9 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) uprzejmie informujemy, że w roku podatkowym 2011 będziemy uzyskiwali przychody z najmu nieruchomości na cele mieszkalne i wybieramy opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Równocześnie w związku z tym, że nieruchomość ta stanowi element majątku wspólnego, oświadczamy, że na podstawie art. 12 ustawy rozliczeń podatkowych z tytułu uzyskiwania wymienionych przychodów będzie dokonywał Jan Kowalski.

Z poważaniem
Jan Kowalski
Maria Kowalska

Zasady te mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających z najmu przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

Takie oświadczenie należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu, ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy (czyli np. ze wspólnie wynajętego mieszkania).

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu obowiązuje przy zapłacie zaliczek za cały dany rok podatkowy oraz składaniu zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania deklaracji.

PRZYKŁAD: Wybór formy opodatkowania przez małżonków

Małżeństwo ma zamiar wynająć w 2010 roku jedno z posiadanych mieszkań. W związku z tym małżonkowie chcieliby skorzystać z opodatkowania ryczałtem. Chcieliby też, aby podatek był opłacany tylko przez jednego z małżonków.

Aby stało się to możliwe, podatnicy musieli do 20 stycznia 2010 r. złożyć oświadczenie, w którym, po pierwsze, należało zadeklarować chęć opłacania podatku w formie ryczałtu.

Po drugie zaś, trzeba było złożyć oświadczenie o tym, że podatek będzie opłacany tylko przez jednego małżonka, którego w oświadczeniu tym należało wskazać. Jak widać wyboru formy opodatkowania dokonuje się w takim przypadku w tym samym oświadczeniu, w którym wskazuje się małżonka zobowiązanego do rozliczania przed fiskusem przychodów z najmu.

Przepisy zawarte w ustawie

Niemal identyczne zasady obowiązują tych podatników, którzy zdecydowali się na opłacanie podatku w formie ryczałtu. Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje, że przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika okre śla się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Podobnie jak w przypadku ustawy o PIT, również i tu opisana zasada ma zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody z najmu, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Oświadczenie składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Oczywiście i w tym przypadku wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jak płaci się ryczałt ewidencjonowany

W 2010 roku ryczałt płaci się według stałej stawki wynoszącej 8,5 proc. uzyskanego przychodu, czyli płaconego przez najemcę czynszu. Nie ma za to możliwości uwzględniania kosztów związanych z najmem.

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne reguluje m.in. opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Warunkiem jest, aby umowy te nie były zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Opodatkowaniu ryczałtem podlegają również przychody osób fizycznych nieprowadzących pozarolniczej działalności gospodarczej osiągane z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. A zatem, wynajmując mieszkanie, można opłacać podatek w formie ryczałtu. Od 1 stycznia 2010 r. obowiązuje jedna stawka ryczałtu od najmu w wysokości 8,5 proc. Do końca 2009 roku taka stawka obowiązywała tylko do momentu, gdy przychody z najmu nie przekroczyły równowartości 4 tys. euro (w 2009 roku było to nieco ponad 13 tys. zł). Później od nadwyżki trzeba było płacić podatek według stawki 20 proc. To sprawiało, że opodatkowanie najmu ryczałtem przestawało być opłacalne przy wysokich czynszach (powyżej 2 tys. zł miesięcznie) oraz wtedy, gdy podatnik mógł udokumentować wydatki ponoszone w związku z najmem oraz amortyzował wynajmowany lokal lub dom. Ryczałt jest bowiem płacony od przychodów bez uwzględniania kosztów. Stąd 20-proc. stawka ryczałtu jest faktycznie wyższa niż stawki PIT wynikające ze skali podatkowej (18 i 32 proc.). Te są bowiem liczone od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o wspomniane już koszty.

W tym roku obliczanie wpłat na ryczałt będzie już stosunkowo proste. Wystarczy kwotę czynszu przemnożyć przez 0,085, by uzyskać kwotę wpłaty (lub przez 8,5 proc.). I tak np. od czynszu w wysokości 1,6 tys. zł ryczałt wyniesie 136 zł (1600 x 0,085 = 136).

PRZYKŁAD: Jak oblicza się ryczałt

Podatnik wynajmuje od początku roku mieszkanie. Zgodnie z umową co miesiąc otrzymuje z tytułu najmu przychód w wysokości 2000 zł. Wynika z tego, że podatnik w okresie od stycznia do grudnia 2010 roku uzyska przychody z najmu wynoszące 24 000 zł (2000 zł x 12 miesięcy = 24 000 zł). Podatnik powinien płacić od lutego (pierwsza wpłata za styczeń) do grudnia (wpłata za listopad) co miesiąc ryczałt w wysokości 170 zł (2000 zł x 8,5 proc.). Ostania wpłata za grudzień powinna być dokonana w styczniu. Wtedy też podatnik powinien złożyć zeznanie PIT-28 (ma na to czas do 31 stycznia). W sumie ryczałt wyniesie 2040 zł.

Dla poprawnego rozliczenia ryczałtu od najmu istotne znaczenie mają regulacje zawarte w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Według tych przepisów opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Oznacza to, że o powstaniu przychodu z najmu można mówić dopiero wtedy, gdy nastąpiła zapłata czynszu lub przynajmniej postawienie kwoty czynszu do dyspozycji podatnika. Przychodem nie jest natomiast przychód, który stał się należny z powodu upływu terminu płatności, ale faktycznie zapłacony jeszcze nie został.

Druga istotna rzecz, o której należy koniecznie pamiętać, to to, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu telefonicznego zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

PRZYKŁAD: Ustalenie przychodu przy ryczałcie

Podatnik wynajął mieszkanie i wybrał ryczałt jako formę opodatkowania uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. Czynsz został ustalony na 800 zł. Ustalono też, że czynsz będzie płatny do 15. każdego miesiąca. Wynajmujący nie zapłacił jednak czynszu za pierwsze dwa miesiące najmu w terminie. Czynsz za lipiec i sierpień uregulował dopiero 15 września, płacąc za dwa zaległe miesiące oraz wrzesień.

W tej sytuacji podatnik nie miał obowiązku zapłaty podatku za lipiec i sierpień, bo w miesiącach tych nie uzyskał przychodu. Przychód został uzyskany dopiero we wrześniu. Dlatego podatnik miał obowiązek zapłacić pierwszy podatek dopiero w październiku (do 20.). Przy czym podatek ten powinien wyliczyć według stawki 8,5 proc. od 2400 zł (3 x 800 zł).

Podatek zryczałtowany należy obliczać i wpłacać na rachunek urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca następującego po miesiącu, którego podatek dotyczy. Wyjątek dotyczy tylko grudnia. Za grudzień podatek należy wpłacić w terminie złożenia zeznania rocznego (31 stycznia). A zatem np. za styczeń 2010 r. trzeba było wpłacić go do 22 lutego. W tym miesiącu termin był nieco wydłużony, bo tak się składa, że 20 to była sobota, a więc dzień wolny. W takiej zaś sytuacji, zgodnie z regułami wynikającymi z Ordynacji podatkowej, termin upływa w najbliższym po tej dacie dniu roboczym, czyli w najbliższy poniedziałek. Podobnie będzie z wpłatą za luty. Tu z tego samego powodu termin wydłuży się do 22 marca. Ale już za marzec wpłaty ryczałtu trzeba będzie dokonać w normalnym terminie, czyli do 20 kwietnia (wtorek).

Podatnicy opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie składają deklaracji w trakcie roku podatkowego, a tylko wpłacają ryczałt na wspo mnianych zasadach (chyba że korzystają z wpłat kwartalnych). Natomiast po zakończeniu roku podatkowego wykazują wysokość uzyskanych przychodów w składanym do końca stycznia zeznaniu na formularzu PIT-28. Zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podatnicy muszą złożyć w urzędzie skarbowym do 31 stycznia następnego roku. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynikający z zeznania jest podatkiem należnym za dany rok podatkowy, chyba że naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję, w której określi inną wysokość podatku. W razie niezłożenia zeznania o wysokości osiągniętego przychodu, dokonanych odliczeniach i kwocie należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję określającą wysokość zobowiązania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jak płacić podatek według skali

Opodatkowanie według skali podatkowej jest domyślną formą opodatkowania najmu. W tym przypadku podatek jest opłacany według dwóch stawek podatkowych: 18 i 32 proc. Podatek jest liczony od dochodu, co oznacza, że podatnik może odliczyć od otrzymanego czynszu koszty ponoszone w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu.

Drugą formą, w jakiej można opłacać podatek od najmu, są tzw. zasady ogólne. W przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą oznaczają one opłacenie podatku według obowiązującej w danym roku podatkowym skali PIT z dwoma stawkami tego podatku (18 i 32 proc.). Podatek według pierwszej 18-proc. stawki jest płacony od dochodów nie wyższych niż 85 528 zł. Od nadwyżki powyżej tej kwoty podatek płaci się już według stawki 32 proc. Istotną wadą tej formy opodatkowania jest to, że dochody z wszystkich źródeł podlegających opodatkowaniu łączy się ze sobą i dopiero od sumy tych dochodów płaci się podatek. Jeśli zatem np. podatnik zarobi na umowę o pracę 60 tys. zł, zaś z najmu 40 tys. zł, to podatek będzie liczony od sumy tych kwot, czyli od 100 tys. zł, a nie od każdej z nich odrębnie. W konsekwencji zastosowanie znajdzie stawka 32 proc., a nie tylko stawka 18 proc.

Ten sposób opodatkowania można wybrać zarówno w pierwszym roku wynajmowania nieruchomości, jak i w jednym z kolejnych lat. Ta forma opodatkowania jest czasem dość korzystna w pierwszym roku wynajmowania nieruchomości, jeśli ponosimy stosunkowo duże koszty związane z początkowym wyposażeniem przedmiotu najmu. I tylko dlatego, z uwagi na możliwość uwzględnienia w tym przypadku kosztów, w tym m.in. amortyzacji, mimo nominalnie wyż szych stawek podatku, płacona do urzędu kwota może okazać się niejednokrotnie niższa niż w przypadku ryczałtu. Wynika to także z progresji podatkowej. Jeżeli najem jest jedynym źródłem, podatek jest dodatkowo pomniejszany o tzw. kwotę zmniejszającą podatek w pierwszym przedziale skali, czyli o 556,02 zł. A zatem stawki rzeczywiste są nieco niższe niż wynikające z ich liczbowej wartości zapisanej bezpośrednio w skali.

Nie zmienia to jednak faktu, że z uwagi jednak na obniżenie stawki ryczałtu opodatkowanie według zasad ogólnych będzie się teraz rzadko opłacać. W przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą nie ma obowiązku prowadzenia jakichkolwiek ksiąg czy ewidencji. Mimo to można prowadzić takie ewidencje na własne potrzeby z uwagi na to, że ułatwia to rozliczanie dochodów z najmu. Inaczej, niż ma to miejsce w przypadku ryczałtu, podatek nie jest tu obliczany od przychodu, ale od dochodu rozumianego jako różnica między przychodem z najmu (czynszem) a kosztami, jakie podatnik musiał ponieść, aby uzyskać taki przychód (tzw. kosztami uzyskania przychodu, które często skrótowo są nazywane kosztami podatkowymi).

Przychodem z najmu są w myśl ustawy o PIT otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. A zatem podobnie jak ma to miejsce przy ryczałcie, nie grozi nam płacenie podatku od niezapłaconego czynszu, gdy lokatorzy spóźniają się z jego zapłatą czy wręcz zalegają z zapłatą dłuższy czas.

Kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT zawierającym listę wydatków, których mimo poniesienia w celu uzyskania przychodu i tak nie zalicza się do kosztów podatkowych.

Koszty poniesione w walutach obcych (zjawisko przy najmie raczej rzadkie, niemniej jednak się zdarza) przelicza się na złote według kursów średnich ogłaszanych przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień poniesienia kosztu.

Co ważne, przychód jest uwzględniany w rachunku narastającym, co oznacza, że każdorazowo jesteśmy zobowiązani obliczyć podatek dla sumy dochodów od początku roku.

PRZYKŁAD: Jak obliczyć podatek narastająco

Podatnik wynajął w styczniu 2010 r. mieszkanie. Czynsz został ustalony na 1500 zł. Podatnik zrezygnował z amortyzacji i nie ponosi żad nych innych kosztów związanych z najmem poza opłatami eksploatacyjnymi w łącznej wysokości 100 zł. Miesięczny dochód wynosi zatem 1400 zł (1500 zł przychodu – 100 zł kosztów uzyskania przychodów = 1400 zł dochodu).

W takim przypadku płacona do 22 lutego zaliczka za styczeń wyniesie 0 zł, co wynika z następującego wyliczenia [(1400 x 18 proc.) – 556,02 zł] = 252 zł – 556,02 zł = 0. Podatnik niczego zatem do urzędu nie wpłaca.

Również płacona do 22 marca zaliczka za luty wyniesie 0, co wynika z następującego wyliczenia [(2800 x 18 proc.) – 556,02 zł] = 504 zł – 556,02 zł = 0. Także i w marcu nie będzie zatem wpłaty. Pojawiająca się w wyliczeniu kwota 2800 zł to liczony narastająco od początku roku dochód podatnika z najmu, czyli 1400 zł za styczeń i 1400 zł za luty.

Zaliczka za marzec, której termin płatności przypada do 20 kwietnia, wyniosłaby w tym przypadku 211 zł, co łatwo wyliczyć, posługując się poprzednim wzorcem postępowania, a zatem [(4200 x 19 proc.) – 556,02 zł] = 756 zł – 556,02 zł = 199,98 zł, czyli po zaokrągleniu do pełnych złotych 200 zł. Tyle też musiałoby trafić na konto urzędu skarbowego. Oczywiście kwota 4200 zł to znów dochód podatnika naliczony narastająco od początku roku.

I jeszcze zaliczka za kwiecień płatna do 20 maja. I tym razem posłużymy się tym samym wzorem: [(5600 x 18 proc.) – 556,02 zł] = 1008 zł – 556,02 zł = 451,92 zł. Czyli liczony od początku roku podatek w formie zaliczki to po zaokrągleniu 452 zł. Nie jest to jednak kwota do wpłaty. Wpłacamy różnicę między podatkiem wyliczonym od dochodu liczonego od początku roku a zaliczkami wpłaconymi w poprzednich miesiącach, a zatem od kwoty 452 zł musimy odjąć wpłaconą miesiąc wcześniej zaliczkę w wysokości 200 zł:

452 zł – 200 zł = 252 zł. Tyle przypada do wpłaty w terminie do 20 maja.

W trakcie roku podatek jest opłacany w formie zaliczek. Zaliczki miesięczne za okres od stycznia do listopada uiszcza się w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.

Zaliczkę za grudzień, w wysokości należnej za listopad, uiszcza się do 20 grudnia. Faktycznie oznacza to, że za listopad płaci się zaliczkę w podwójnej wysokości. Ostatecznego rozliczenia podatku dokonuje się w terminie do złożenia zeznania podatkowego, czyli do końca kwietnia następnego roku. A zatem dla rozliczenia za 2010 rok termin ten upłynie 2 maja 2011 r. (30 kwietnia to sobota), zaś rozliczenia za rok 2009 trzeba dokonać do 30 kwietnia 2010 r. Służy do tego formularz PIT-36.

Czy można stosować stawkę liniową

W przypadku najmu prowadzonego poza działalnością gospodarczą nie ma możliwości korzystania z liniowej 19-proc. stawki PIT. Sam najem, nawet gdy jest prowadzony wyłącznie na cele mieszkalne, może być jednak potraktowany jak działalność gospodarcza. Wszystko zależy od rozmiarów prowadzonej w tym zakresie działalności oraz woli wynajmującego.

W interpretacji z 14 kwietnia 2009 r. (nr IBPBI/1/415-51/09/KB) wyjaśniono, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.

W tej samej interpretacji zauważono również, że w przypadku gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z pozarolniczą działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności, to wówczas wynajmowanie lub wydzierżawianie nieruchomości jest traktowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Nie zawsze jednak tak będzie. Obecnie przedstawiciele fiskusa zgadzają się także na odwrotną sytuację, tzn. na opodatkowanie jako odrębnego źródła przychodów (najmu) wynajmowania składników majątku wchodzących w skład przedsiębiorstwa podatnika, jednak niewykorzystywanych na jego potrzeby.

W interpretacji z 6 lipca 2009 r. (nr IBPBI/1/415-288/09/ESZ) wyjaśniono, że niebędący przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej wynajem składników majątkowych niezwiązanych z tą działalnością gospodarczą może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów. Przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być w takim przypadku opodatkowane – zgodnie z wolą podatnika – na zasadach ogólnych określonych w ustawie o PIT.

Świadczenie usług najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej powoduje powstanie po stronie wynajmującego obowiązku rozliczenia się z uzyskanego z tego tytułu przychodu na zasadach stosowanych do innych przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Oznacza to m.in. zmianę momentu powstania przychodu.

W przypadku przychodów z działalności gospodarczej przychodem jest przychód należny, nawet jeśli nie został on jeszcze otrzymany. Oznacza to, że przychód powstaje już w dniu, w którym upływa termin płatności czynszu, a nie dopiero w dniu, w którym czynsz wpływa od najemcy na konto wynajmującego.

Czy można płacić podatek kwartalnie

Z kwartalnych rozliczeń objętych ryczałtem mogą korzystać również osoby osiągające przychody z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nieprowadzące w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej.

WZÓR OŚWIADCZENIA O WYBORZE RYCZAŁTU OPŁACANEGO CO KWARTAŁ

Od:

Jan Kowalski
ul. Zwycięzców
03-938 Warszawa
NIP 111-111-11-11

Oświadczenie Warszawa, 19 stycznia 2011 r.

Do:

Naczelnik Urzędu Skarbowego
Warszawa-Praga

ul. Jagiellońska 15
03-917 Warszawa

Na podstawie art. 21 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) uprzejmie informuję, że jako osoba fizyczna osiągająca w 2011 roku przychody z najmu nieruchomości na cele mieszkalne, w roku podatkowym 2011 wybieram opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, opłacanego w systemie kwartalnym.

Z poważaniem Jan Kowalski Podatnicy, których przychody z najmu lub dzierżawy w 2009 roku nie przekroczą kwoty stanowiącej równowartość 25 tys. euro, mogą obliczać i wpłacać ryczałt kwartalnie, czyli do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt miał być opłacony.

Limit jest przeliczany na złote według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski obowiązującego 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy, czyli dla roku 2010 według kursu euro z 1 października 2009 r. W 2010 roku limit ten wynosi 105 570 zł (kurs euro wyniósł 1 października 2009 r. 4,2228 zł). Aby nie przekroczyć tej kwoty, czynsz miesięczny nie powinien przekraczać 8797 zł.

Podobne zasady dotyczą kwartalnych rozliczeń prowadzących działalność gospodarczą. Terminy płatności w 2010 roku przypadają: za I kwartał do 20 kwiet

WZÓR OŚWIADCZENIA O REZYGNACJI Z RYCZAŁTU OPŁACANEGO CO KWARTAŁ

Od:

Jan Kowalski
ul. Zwycięzców
03-938 Warszawa
NIP 111-111-11-11

Oświadczenie Warszawa, 19 stycznia 2011 r.

Do:

Naczelnik Urzędu Skarbowego
Warszawa-Praga

ul. Jagiellońska 15
03-917 Warszawa

Na podstawie art. 21 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.) uprzejmie informuję, że jako osoba fizyczna osiągająca w 2011 roku przychody z najmu nieruchomości na cele mieszkalne rezygnuję, począwszy od roku podatkowego 2011, z kwartalnego rozliczania ryczałtu od uzyskiwanych z najmu przychodów.

Z poważaniem Jan Kowalski nia, za II kwartał do 20 lipca, za III kwartał do 20 października, za IV kwartał albo do 31 stycznia 2011 r. (ryczałt), albo do 20 grudnia 2010 r. (zasady ogólne).

Co można zaliczyć do kosztów

Zasady ogólne dają podatnikowi możliwość uwzględniania kosztów. Kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych wprost w ustawie o PIT jako wydatki niestanowiące kosztów podatkowych (czyli kosztów uzyskania przychodów).

Kosztami uzyskania przychodów z najmu tzw. prywatnego (tj. wykonywanego poza prowadzoną działalnością gospodarczą) budynków, lokali stanowiących odrębną własność bądź lokali, w stosunku do których przysługuje podatnikowi spółdzielcze prawo, będą w szczególności: koszty obsługi prawnej (pośrednik, notariusz, rzeczoznawca), koszty eksploatacji (woda, energia elektryczna, gaz, wywóz nieczystości, inne), koszty administracji, podatek od nieruchomości, dobrowolne ubezpieczenie budynku bądź lokalu, wydatki na remonty, wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu, odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego budynku czy lokalu, a także inne wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z najmem.

Jeśli strony umowy przyjmą zasadę, że najemca wnosi opłaty licznikowe zaliczkowo wraz z główną należnością, a rozliczane są one w momencie otrzymania faktur (rachunków) od dostawców mediów, to te zaliczkowe kwoty należy wliczyć do przychodu w dniu ich otrzymania, np. razem z czynszem.

Natomiast ich rozliczenia w ramach kosztów należy dokonywać w dniu zapłaty (daty na potwierdzeniu uregulowania należności).

Wydatki na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego, pod warunkiem że z umowy najmu wynika, że to on jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Należy także pamiętać, iż w myśl ustawy o PIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych (budynków, lokali) oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane zgodnie z przepisami tej ustawy (tzw. amortyzacja).

Jeśli chodzi o wydatki poniesione na nabycie wyposażenia, tj. mebli, sprzętu AGD i RTV itp., wynajmujący może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów bezpośrednio lub przez odpisy amortyzacyjne. Podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od takich składników majątku, których wartość początkowa nie przekracza 3,5 tys. zł.

Wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. W przeciwnym razie należy je amortyzować według stawek właściwych dla danego składnika majątku. I tak np. stawka roczna dla stanowiących wyposażenie mieszkania mebli wyniesie 20 proc. rocznie, zaś dla sprzętu RTV (np. wartego 4,5 tys. zł telewizora) 10 proc. rocznie.

Dla sprzętu AGD (pralki, kuchenki, zmywarki, gdy ich wartość jednostkowa przekracza 3,5 tys. zł, o co jednak obecnie, przy cenach rynkowych tych urządzeń, byłoby trudno) będzie to 20 proc. rocznie, zaś np. dla komputera – 30 proc. rocznie. Jak łatwo zauważyć, w przypadku każdego zakupu dobrze jest zerknąć do załącznika do ustawy o PIT zawierającego wykaz stawek amortyzacyjnych, aby upewnić się, która stawka amortyzacji będzie właściwa.

Z uwagi na to, że większość wyposażenia mieszkań i domów przeznaczonych na wynajem nie jest warta więcej niż 3,5 tys. zł, wróćmy jeszcze do tego limitu. Otóż środek trwały (a także wartość niematerialna i prawna) to coś takiego, co używane będzie dłużej niż rok. To jednak reguła, od której przewidziano wyjątkowo ważny wyjątek. Otóż w praktyce jest tak tylko z tymi składnikami, które kosztują powyżej 3,5 tys. zł. Jeśli kosztowały mniej, mamy trzy możliwości. Pierwsza – nie uznawać takiej rzeczy za środek trwały i rzecz wpisać od razu w koszty, jeśli zatem kupimy np. na wyposażenie wynajmowanego mieszkania telewizor za 2 tys. zł i zestaw audio za 1,5 tys. zł, możemy je od razu w pierwszym miesiącu najmu uwzględnić w całości w kosztach.

Gdy w tym miesiącu czynsz będzie zbyt niski, by w całości wydatek ten pokryć (koszty będą przewyższały przychody), wydatki te rozliczamy w kolejnych miesiącach i nie zapłacimy podatku tak długo, jak długo nasze przychody z czynszu nie będą wyższe od takich wydatków.

Druga możliwość – uznać rzecz za środek trwały i dokonać jednorazowego odpisu amortyzacyjnego, czyli wpisać całą kwotę w koszty, a rzecz umieścić w ewidencji środków trwałych. Skutek jest taki sam jak w pierwszym przypadku. Trzecie rozwiązanie – uznać rzecz za środek trwały i normalnie amortyzować, czyli wpisywać w koszty podatkowe po kawałku.

Wybór jednego z tych sposobów postępowania należy do nas. Biorąc to pod uwagę, można zatem uznać, że zakup każdej rzeczy czy prawa, których początkowa wartość ustalona zgodnie z przepisami o amortyzacji jest niższa niż 3,5 tys. zł, może być od razu zaliczony do kosztów podatkowych, nawet jeśli rzecz czy prawo będzie używane dłużej niż rok. To bardzo proste i wygodne rozwiązanie. Odrębnym zagadnieniem są koszty amortyzacji samego mieszkania lub domu przeznaczonego na wynajem (podobnie jak np. wynajmowanego razem z mieszkaniem garażu).

Jak rozliczyć amortyzację nieruchomości

Wynajmując własną nieruchomość lub jej część, można oczywiście ją amortyzować i to niezależnie od tego, czy chodzi o mieszkanie, czy dom, w tym także mieszkanie spółdzielcze (amortyzacja praw). Amortyzacja to tak naprawdę jeden z kluczowych kosztów obniżających wysokość płaconego podatku w przypadku opodatkowania najmu według zasad ogólnych, czyli wówczas gdy podatek jest płacony według skali podatkowej.

Co do zasady odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w tym przypadku na takich samych zasadach, jak ma to miejsce przy składnikach majątkowych wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej. Od zasady tej istnieje jednak ważny wyjątek.

W przypadku podatników podatku dochodowego od osób fizycznych możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych także według innej metody, którą często określa się mianem uproszczonej metody amortyzacji mieszkań. Metodę tę można stosować do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli jest to prawo do lokalu, którego tylko część jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana.

Z reguły jednak podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych jest wartość początkowa ustalona według ogólnych zasad. Oznacza to, że również w przypadku nieruchomości obowiązuje podstawowa zasada, że zaliczanych do kosztów odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawek procentowych i nalicza od podstawy, którą stanowi tzw. wartość początkowa. Przepisy przewidują obecnie, że za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się:

? w razie nabycia w drodze kupna cenę ich nabycia,

? w razie częściowo odpłatnego nabycia cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu,

? w razie wytworzenia we własnym zakresie koszt wytworzenia, czyli wszystkie te wydatki, które musieliśmy ponieść, aby wybudować dom czy inną nieruchomość mieszkalną (względnie przeznaczoną pod usługi),

? w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych, przez biegłego powołanego przez podatnika.

PRZYKŁAD: Ustalenie wartości początkowej przy zakupie

kredytowym Podatnik zaciągnął kredyt bankowy na zakup mieszkania od dewelopera, na którego rachunek wpłacił 300 tys. zł. Mieszkanie wymagało wykończenia. Podatnik poniósł wydatki w wysokości 30 tys. zł. Mieszkanie zostało oddane do użytkowania, a następnie wynajęte. W międzyczasie podatnik spłacał raty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Nie wie jednak, czy odsetki naliczone od kredytu zwiększą wartość początkową środka trwałego, jeśli zgodnie z umową kredytową odsetki te bank nalicza od następnego miesiąca po udzieleniu kredytu? Załóżmy, że odsetki te wynosiły w każdym miesiącu 500 zł. Wartość początkowa mieszkania zwiększy się o kwotę odsetek naliczoną do dnia przekazania tego środka trwałego do używania. Pozostała kwota odsetek, która zostanie naliczona przez bank, może być przez podatnika zaliczona bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, jeżeli kredyt został od razu zaciągnięty po to, by kupione za niego mieszkanie wynajmować, tak jak w rozpatrywanym przypadku. Wartość początkową mieszkania powiększą też koszty jego wykończenia. Przy takim założeniu wartość początkowa to: 300 tys. zapłacone deweloperowi, 30 tys. wydane na wykończenie oraz 6 tys. zapłacone w formie odsetek od stycznia do grudnia 2006 r. (przez 12 miesięcy). Podstawą do wyliczenia amortyzacji będzie więc kwota 336 tys. zł.

Stawki, według których amortyzuje się nieruchomości, są różne. I tak od zaliczanych do wartości niematerialnych i prawnych: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 2,5 proc.

PRZYKŁAD: Amortyzacja mieszkania lokatorskiego własnościowego

Podatnik wynajął mieszkanie spółdzielcze (własnościowe). Dla takiego mieszkania stawka amortyzacji (od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) wynosi 2,5 proc. rocznie (amortyzacja na ogólnych zasadach). A zatem odpis amortyzacyjny to 5 tys. zł (200 tys. x 2,5 proc.), a miesięczny 416,66 zł (5 tys./12). To z kolei oznacza, że przychód z najmu podatnik może w każdym miesiącu trwania umowy pomniejszyć o 454,66 zł.

Budynki i lokale mieszkalne

Z kolei dla budynków i lokali mieszkalnych odpisów dokonuje się według stawki rocznej wynoszącej 1,5 proc. Jedynie dla wynajmowanych garaży podziemnych istnieje możliwość zastosowania wyższej stawki, tj. 4,5 proc. rocznie. Takie stawki obowiązują przy ogólnych zasadach amortyzacji.

PRZYKŁAD: Amortyzacja wynajętego garażu

Podatnik wynajął mieszkanie (własność hipoteczna) o wartości 200 tys. zł oraz garaż w parkingu podziemnym o wartości z dnia zakupu 10 tys. zł. Kwoty te stanowią podstawę do naliczenia odpisów amortyzacyjnych. W przypadku mieszkania roczny odpis amortyzacyjny to 3 tys. zł (200 tys. x 1,5 proc.), a miesięczny 250 zł (3 tys./12). W przypadku garażu podziemnego odpis roczny to 450 zł (10 tys. x 4,5 proc.), a miesięczny 37,50 zł. Oznacza to, że przychód z najmu podatnik może w każdym miesiącu trwania umowy pomniejszyć o 487,50 zł.

W przypadku podatników PIT możliwe jest dokonywanie odpisów amortyzacyjnych także według innej metody, którą często określa się mianem uproszczonej amortyzacji mieszkań. W metodzie tej podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości, a zatem ustaloną zgodnie z przepisami o podatkach i opłatach lokalnych.

Oznacza to, że dla potrzeb uproszczonej amortyzacji powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Od tak ustalonej wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki rocznej 1,5 proc.

Trzeba sobie zdawać sprawę, że ustalona w sposób uproszczony wartość początkowa będzie odbiegać od wartości rynkowej amortyzowanej nieruchomości, i to niekiedy dość mocno. Dlatego ustalanie wartości początkowej lokali mieszkalnych w sposób uproszczony nie jest obligatoryjne. To podatnik decyduje, czy chce z niej korzystać. A ponieważ kwota 988 zł przyjęta przez ustawodawcę odbiega obecnie od wartości rynkowej lokali mieszkalnych, warto zastanowić się nad wyceną rynkową takiego lokalu, najlepiej przez biegłego rzeczoznawcę, chociaż można też skorzystać z informacji o cenach lokali w biurach obrotu nieruchomościami.

PRZYKŁAD: Amortyzacja mieszkania na podstawie warto ści rynkowej

Podatnik wynajmuje 60-metrowe mieszkanie spółdzielcze, które kupił w latach siedemdziesiątych. Podatnik zamówił wycenę mieszkania u biegłego, na podstawie której ustalił, że cena metra kwadratowego wynosi obecnie 7 tys. zł. Oznacza to, że wartość początkowa mieszkania wynosi 420 tys. zł (60 mkw. x 7 tys. zł). Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonać odpisów według stawki 2,5 proc. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie zatem 10 tys. zł (420 tys. zł x 2,5 proc.), zaś odpis miesięczny 875 zł (lub 2625 zł odpis kwartalny).

PRZYKŁAD: Amortyzacja części lokalu od wartości rynkowej

Podatnik wynajął dwa pokoje w swoim 100-metrowym mieszkaniu o wartości 950 tys. zł. Pokoje mają odpowiednio powierzchnię 10 i 20 mkw. W sumie wynajęta powierzchnia to 30 mkw. Podatnik chce skorzystać z możliwości amortyzowania wynajętych pomieszczeń. W takim przypadku wartość początkowa jest ustalana w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej do ogólnej powierzchni użytkowej mieszkania. Mamy zatem proporcję 30/100. A zatem wartość początkowa, którą podatnik może przyjąć dla potrzeb amortyzacji, wynosi 0,35 z 950 tys. zł, czyli 285 tys. zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości 1,5 proc. rocznie, czyli 4275 zł (356,25 zł miesięcznie lub 1068,75 zł kwartalnie).

Uproszczona amortyzacja

Przy uproszczonej amortyzacji budynków i lokali nie istnieje obowiązek prowadzenia ewidencji środków trwałych. Ta sama zasada dotyczy też amortyzacji spółdzielczych praw do nieruchomości.

PRZYKŁAD: Amortyzacja uproszczona mieszkania Podatnik wynajmuje 60-metrowe mieszkanie spółdzielcze. Dla ułatwienia sobie sprawy podatnik postanowił ustalić wartość początkową przysługującego mu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego z wykorzystaniem metody uproszczonej. Wartość początkową ustala się w takim przypadku, mnożąc powierzchnię mieszkania i kwotę 988 zł. Zatem w przypadku podatnika wyniesie ona 988 zł x 60 mkw. = 59 280 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonać odpisów według stawki 1,5 proc. Roczny odpis amortyzacyjny wyniesie zatem 889,20 zł, zaś odpis miesięczny 74,10 zł (lub 222,30 zł odpis kwartalny).

Jeśli podatnik wynajmuje tylko część nieruchomości, w tym budynku lub lokalu mieszkalnego, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej do ich ogólnej powierzchni użytkowej.

PRZYKŁAD: Amortyzacja części lokalu metodą uproszczoną

Podatnik wynajął dwa pokoje w swoim 100-metrowym mieszkaniu o wartości 950 tys. zł. Pokoje mają odpowiednio powierzchnię 10 i 20 mkw. W sumie wynajęta powierzchnia to 30 mkw. Podatnik chce skorzystać z możliwości amortyzowania wynajętych pomieszczeń. W takim przypadku wartość początkowa jest ustalana w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wynajmowanej do ogólnej powierzchni użytkowej mieszkania. Mamy zatem proporcję 30/100. Podatnik chce amortyzować mieszkanie metodą uproszczoną. Wartość początkowa to zatem powierzchnia (100 mkw.) pomnożona przez 988 zł, czyli 98 800 zł. A zatem wartość początkowa, którą podatnik może przyjąć dla potrzeb amortyzacji, wynosi 0,35 z 98,8 tys. zł, czyli 29 640 zł. Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości 1,5 proc. rocznie, czyli 444,60 zł (37,05 zł miesięcznie lub 111,15 zł kwartalnie).

W takim przypadku odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego (lokalu) również według zasad ogólnych lub w sposób uproszczony. Zatem dla budynku mieszkalnego nabytego w drodze kupna war tość początkową można określić na dwa sposoby: jako cenę nabycia nieruchomości, tj. cenę należną zbywcy powiększoną o koszty związane z zakupem, albo jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej lub wydzierżawionej powierzchni użytkowej budynku przyjętej dla celów podatku od nieruchomości i kwoty 988 zł.

Wybór jednej z tych metod ma oczywiście wpływ na wysokość stawki amortyzacji.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według zasad ogólnych, czyli od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

PRZYKŁAD: Jak amortyzować wynajęte mieszkanie otrzy mane w spadku

Podatnik wynajmuje 60-metrowe mieszkanie spółdzielcze. Mieszkanie to odziedziczył po dziadkach. Rynkowa wartość mieszkania z dnia nabycia to 400 tys. zł. W razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób pod uwagę bierze się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości. W tym jednak przypadku tak nie jest. Liczy się zatem wartość rynkowa. Od tak rozumianej wartości rynkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych według stawki 2,5 proc. (mieszkanie spółdzielcze). W takim przypadku roczne odpisy amortyzacyjne wyniosą 10 000 zł. Odpis miesięczny to 833,33 zł.

Dokonuje się ich w równych ratach co miesiąc albo co kwartał, albo jednorazowo na koniec roku podatkowego. Suma odpisów dokonanych w pierwszym roku podatkowym nie może przekroczyć odpisów za okres od wprowadzenia ich do ewidencji do końca tego roku podatkowego.

Porady

1. Czy najem pozbawia odliczeń Podatniczka ma 16-letnią córkę, która odziedziczyła mieszkanie po babci. W 2009 roku mieszkanie było wynajmowane. Przychody z najmu były opodatkowane ryczałtem. Matka nie wie, czy może odliczyć ulgę na córkę.

Podatniczka będzie mogła uwzględnić w rocznym rozliczeniu podatkowym ulgę na córkę. Wyłączenie ulgi prorodzinnej nie ma zastosowania, w sytuacji gdy do dziecka zarówno małoletniego, jak i pełnoletniego miały zastosowanie przepisy o podatku zryczałtowanym w związku z umową najmu czy dzierżawy. Ponieważ przychody córki opodatkowane ryczałtem dotyczyły umowy najmu mieszkania niezwiązanego z działalnością gospodarczą, ulga prorodzinna matce się należy.

Podstawa prawna

? Art. 27f ust. 1, art. 6 ust. 9 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

2. Czy prywatny najem daje prawo do wspólnego PIT Podatnik w 2009 roku uzyskiwał tylko przychody z naj mu. Żona podatnika była zatrudniona na umowę o pra cę. Czy podatnicy będą mogli złożyć wspólne zeznanie PIT?

Tak. Małżonkowie nie mogą złożyć wspólnego zeznania PIT, gdy chociażby do jednego z nich mają zastosowanie przepisy o liniowym PIT, o zryczałtowanym podatku dochodowym lub o podatku tonażowym. Zasada ta nie dotyczy podatników, którzy uzyskują przychody z najmu opodatkowane ryczałtem. Zatem w opisanym przypadku podatnicy będą mogli złożyć wspólny PIT. Oczywiście podatnik rozliczy przychody z najmu w PIT-28, a w zeznaniu składanym wspólnie z żoną dochody męża wyniosą zero (jeśli podatnik nie uzyskał innych przychodów poza tymi z najmu).

Warto przypomnieć, że małżonkowie podlegający nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (muszą w Polsce rozliczać wszystkie światowe dochody), między którymi istnieje przez cały rok podatkowy wspólność majątkowa, pozostający w związku małżeńskim przez cały rok podatkowy, mogą być, na wniosek wyrażony we wspólnym zeznaniu rocznym, opodatkowani łącznie. Przy takim sposobie rozliczeń, od sumy dochodów małżonków, po uprzednim odliczeniu odrębnie przez każdego z małżonków kwot przysługujących im ulg, podatek określa się na imię obojga małżonków w podwójnej wysokości podatku obliczonego od połowy łącznych dochodów małżonków, z tym że do sumy tych dochodów nie wlicza się dochodów (przychodów) opodatkowanych w sposób zryczałtowany.

Podstawa prawna

? Art. 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

3. Gdzie opodatkować wynajem Polski podatnik posiada nieruchomości w kilku pań stwach należących do Unii Europejskiej. Wynajmuje je.

Czy dla potrzeb podatku od towarów i usług powinien się rozliczać w Polsce?

Takie rozliczenie nie jest prawidłowe. Ze względu na zasady obowiązujące w zakresie ustalania miejsca świadczenia usług, a tym samym opodatkowania podatkiem od towarów i usług, w przypadku usług związanych z nieruchomościami pod uwagę trzeba wziąć miejsce ich położenia. Miejsce położenia nieruchomości decyduje bowiem, w którym miejscu (państwie) należy opodatkować świadczone przez siebie usługi. Jeśli zatem podatnik posiada nieruchomości, np. w Hiszpanii, właśnie w tym państwie powinien opodatkować świadczone przez siebie usługi najmu. Jeśli posiada je w kilku państwach, konieczne będzie rozliczenie podatku we wszystkich państwach, w których się one znajdują. Oczywiście pod uwagę bierzemy tylko te nieruchomości, które znajdują się w danym państwie.

Podstawa prawna

? Art. 28e ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

4. Czy wynajem samochodu opodatkować ryczałtem

Przedsiębiorca zamierza wynajmować samochody oso bowe oraz inne środki transportu. Czy uzyskane przy chody z najmu może opodatkować ryczałtem?